Circolare n. 30/2004 del 1 dicembre 2004

COEFFICIENTI DI VALUTAZIONE AUTOMATICA DEGLI IMMOBILI

La legge n. 350/2003 ha elevato, con decorrenza 1° gennaio 2004, la pressione fiscale sui trasferimenti di immobili; infatti l’art. 2, comma 63, ha previsto un incremento del 10% dei moltiplicatori di cui all’art. 52, comma 4 del D.P.R. n. 131/1986.

Imposte interessate

Imposta di registro

Imposta ipotecaria e catastale

Imposte escluse

ICI

Imposte dirette

Valutazione automatica degli

immobili e dei terreni

L’art. 52 comma 4 del D.P.R. n. 131/1986, prevede espressamente l'impossibilità per l'Ufficio del Registro di procedere alla rettifica del valore o del corrispettivo degli immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore all'importo risultante dall'applicazione di determinati moltiplicatori alla rendita catastale (fabbricati) o al reddito dominicale (terreni) risultanti in catasto ed aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito.

La valutazione automatica non può trovare applicazione per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.

In caso di cessione di fabbricati, i valori dichiarati dalle parti non sono soggetti a rettifica ai fini dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali se sono uguali o superiori agli importi risultanti dalla moltiplicazione della rendita catastale per i seguenti coefficienti:

100 - se si tratta di fabbricati appartenenti ai gruppi A, B, C (esclusi A/10 e C/1);

50 - se si tratta di fabbricati appartenenti alle categorie A/10 e D;

34 - se si tratta di fabbricati appartenenti ai gruppi C/1 e E.

In caso di cessione di terreni non edificabili, invece, il valore dichiarato dalle parti non è soggetto a rettifica se risulta uguale o superiore all'importo risultante dalla moltiplicazione del reddito dominicale per il coefficiente di 75.

Valore da dichiarare

Occorre, comunque, tener conto del fatto che l'art. 3, legge 23 dicembre 1996, n. 662, ha stabilito che, con decorrenza dal 1° gennaio 1997:

le rendite catastali urbane sono rivalutate del 5% ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili e di ogni altra imposta (comma 48);

i redditi dominicali sono rivalutati del 25% (comma 51).

Conseguentemente, al fine di determinare il valore da dichiarare per evitare l'accertamento da parte dell'Ufficio del Registro, occorre rivalutare del 5% le rendite dei fabbricati e del 25% il reddito dominicale dei terreni.

I nuovi coefficienti moltiplicatori per l'individuazione del valore catastale ai fini fiscali degli immobili, sono a partire dal 01/01/2004 riportati nella seguente tavola.

Coefficiente	Categoria	Note
110	Da A/1 a A/9 e A/11, da B/1 a B/8, da C/2 a C/7	Bisogna sempre effettuare prima la rivalutazione pari al 5% della rendita catastale in atti.
55	Da D/1 a D/9 e A/10
37,4	Da E/1 a E/9 e C/1
82,5	Terreni non edificabili	Bisogna sempre effettuare prima la rivalutazione pari al 25% del reddito dominicale in atti.

Dal 1° gennaio 2004, quindi, il c.d. valore automatico comprensivo della rivalutazione della rendita del 5% ovvero del 25% (se terreni), si ottiene come segue.

Coefficiente compresa rivalutazione	Categoria
Rendita Catastale moltiplicata per 115,50	Da A/1 a A/9 e A/11, da B/1 a B/8, da C/2 a C/7
Rendita Catastale moltiplicata per 57,75	Da D/1 a D/9 e A/10
Rendita Catastale moltiplicata per 39,27	Da E/1 a E/9 e C/1
Reddito Dominicale moltiplicato per 103,125	Terreni non edificabili

Immobili posseduti

da imprese

Il Ministero delle Finanze (C.M. n. 87 del 29/12/1990) ha avuto modo di affermare che il criterio di valutazione automatica di cui all’art. 52, quarto comma, D.P.R. n. 131/1986 sia applicabile anche in caso di cessione di immobili facenti parte di aziende.

Cessioni soggette

ad IVA

I coefficienti rivalutati ai fini della valutazione automatica non hanno efficacia per gli atti di compravendita soggetti ad IVA (ad esempio, acquisto da impresa di costruzioni) anche se, ai sensi dell’art. 15, comma 1, del D.L. n. 41/1995 viene disposto, per le cessioni di fabbricati classificati o classificabili nei gruppi A, B e C soggette ad IVA, che gli Uffici non possano procedere alla rettifica del corrispettivo dichiarato nell’atto, se lo stesso è indicato in misura non inferiore al valore determinato ai sensi dell'art. 52 del D.P.R. n. 131/1986.

Al riguardo, si evidenzia che tale disposizione non deroga al principio generale, sancito dal D.P.R. n. 633/1972, per cui la base imponibile IVA è costituita dal corrispettivo contrattuale, ma, come precisato dal Ministero delle Finanze con la R.M. n. 62/E del 29/04/1996, la stessa è volta ad "individuare situazioni che suggeriscono l`opportunita` di eseguire controlli da cui possano emergere elementi concreti che gli Uffici IVA possono utilizzare per l’esercizio dei poteri di accertamento".

Di seguito è riportata una tabella nella quale è possibile individuare l’alternatività operante tra imposta di Registro e Iva relativamente alla tipologia di immobili ceduti (strumentali non strumentali) e al tipo di impresa cedente.

Tipo di impresa	Fabbricato civile	Fabbricato industriale
Impresa costruttrice	IVA 10% ovvero IVA 4% se prima casa	IVA 20%
Impresa di ripristino che ha effettuato il restauro o la ristrutturazione edilizia	IVA 10% ovvero IVA 4% se prima casa	IVA 20%
Impresa di compravendita immobiliare	IVA 10%	IVA 20%
Impresa di gestione immobiliare	IVA esente (registro 7%)	IVA 20%
Altre imprese (banche assicurazioni, imprese industriali, commerciali, di servizi, ecc… )	IVA esente (registro 7%)	IVA 20%

Cessione di aziende

In caso di cessione di azienda comprensiva anche di beni immobili, risultino indicati per questi ultimi corrispettivi distinti, agli effetti dell'imposta di registro, la cessione di un'azienda non è considerata unitariamente in quanto ai diversi beni, sia mobili che immobili, facenti parte del patrimonio aziendale, sono applicabili le aliquote stabilite nella tariffa, parte prima, allegata al testo unico dell’Imposta di Registro (D.P.R. n. 131/1986), a condizione che per essi siano stati indicati distinti corrispettivi.

La specifica rilevanza dei diversi beni aziendali ai fini dell'applicazione delle diverse aliquote non può non riflettersi anche sulla determinazione della base imponibile sulla quale tali aliquote sono applicate (art. 23, primo comma del D.P.R. n. 131/1986).

A tal riguardo le passività si imputano ai diversi beni che compongono l'azienda in proporzione del rispettivo valore degli stessi. Ne deriva che nella valutazione di una azienda comprensiva di immobili, se per tali ultimi beni sono stati indicati corrispettivi distinti, risulta preclusa la rettifica del valore degli stessi se indicato in misura non inferiore a quella desumibile dal parametro catastale ai sensi del comma 4 dell'art. 52 del D.P.R. n. 131/1986, fermo restando la possibilità di sottoporre a valutazione gli altri componenti, come ad esempio le aree edificabili e l'avviamento.

Fonte Ipsoa – circ. 30.11.04